国家队托市：海珠地价4.4万/平，13宗成交，广州集中供地收官
17宗，成交13宗，流拍4宗，土拍年底终战，正式画上了句号。
最终成交总建面226万平，收金约304亿元，地块成交率76%，可以过一个好年了。
| 数据来源：广州公共资源交易中心
在实行宅地供应“两集中”的第一个年度里，广州三轮土拍，交出了截然不同的成绩单。
首轮土拍：疯狂内卷，马甲横飞，溢价抬高，成交42宗地，收金906亿，市场非常火爆；
第二轮：遭遇规则重锤，开发商原地躺平，无论是成交建面还是成交金额，出现了“腰斩”，地块成交率仅48%；
第三次集中供地：
相比第二轮，第三轮挂牌数量锐减至17宗，从两天共6场变为一天共2场，成交总建面225.9万平，收金303.5亿元，成交率为76%。
| 数据来源：广州公共资源交易中心
其实，经历了首轮集中土拍的疯狂和二轮的冷清，大家也算是“见过世面”了。
但是今天的这场土拍，还是出现了不少意料之外的情况：
国家队托市，民企躺平吃瓜
据不完全统计，本轮土拍报名房企总数量只有14家左右，每宗地的报名房企都不超过2家，大多都是国企央企，一大波房企选择隐身。
从成交结果来看也是如此：
央企保利，这次出手拿下了海珠天斯、番禺利丰北、增城朱村大道西3块地，一天就花了97亿；
而知识城、白云公资、南沙城投，作为区属国企，地方城投，则出手兜底了“家门口”的地。
| 数据来源：广州公共资源交易中心
当然，“民企之光”也是有的，深圳星河：
南沙横沥岛尖2021NJY-16地块：星河付出7.7亿抱得靓地归，折合楼面价16941元/平；
至于其他各大开发商，或许是集体休假，遗憾错过拍地时间了吧。
值得一提的是，这一次拍地，不存在“竞价”，要么底价成交，要么流拍，开拍即收场。
没有什么硝烟四起，只有peace&love，所有地块的溢价，都为0。
成交率上升，各区“雨露均沾”
在国家队的兜底，以及民企之光们的努力下，这一次土拍，成交率达高达76%，相比第二轮的48%，提升了不少。
并且，也没有什么“冰火两重天”，不管是中心区还是外围区，都有地块成交，区域分化并不明显。
除了海珠，上轮受挫的白云、增城、南沙，都实现了100%成交率。
此外：
黄埔，成交2宗，流拍1宗；
番禺，成交1宗，流拍2宗；
从化，成交1宗，流拍1宗。
值得一提的是，这一批次的7块回炉地，除大石飘峰地块一、二之外，其他5块地都顺利端上了桌，成绩还是可以的。
明星地块，待遇各不相同
海珠yyds，广州楼面地价TOP10已占6席
本轮集中供地，海珠献出了1宗珍贵的天斯地块，这也是本来土拍中最贵的一宗地。
距离最近的住宅项目为赤沙TOD，预计明年入市，项目吹风价10万+。
这一次，保利以底价383562万元+配建8558.6平将其收入囊中，成交楼面价44372元/平。
这一楼面价，超过龙光去年在白云竞得的江夏村AB2906037地块，跻身广州楼面价TOP10的第八位。
截止到目前，这一榜单，海珠已经抢占6席。
在核心区住宅供地稀缺的当下，海珠房价天花板还没到，市场价值也足够硬。
黄埔长岭居地块获兜底，黄陂意外遇冷
这一次，黄埔上架了长岭居及黄陂板块共三宗地。
其中，长岭居两地块位于长岭居外环路C线以西、萝岭路以东、岭南林语以南，生态环境良好，地块前后左右均为连绵起伏的小山。
其距离地铁长平站约2-2.5公里，周边有星河湾贤江村旧改、中冶逸景台（5.8万/平）、五矿壹云台（3.6-3.7万/平）、天健天玺等项目。
值得一提的是，两宗地块容积率为3-3.5，高于周边在售项目，未来打造的产品或许也会有所不同。
这两宗地块，这一次都由知识城集团出手兜底，总价99亿。
黄陂流拍，这是很多人没想到的。
毕竟，前两轮土拍，这个片区都刷足了存在感，是黄埔标杆地价片区之一。
〇第一轮：黄埔军校小学西侧地块，以320组马甲参与竞拍摇号封“王”，地价为27274元/㎡，花落深振业；
〇第二轮：限房价4.68万/㎡的班岭地块，吸引了6家房企报名竞价，最终经过13轮的竞拍，由中铁建竞得，成交楼面价约2.7万/㎡，溢价率10%。
这一次的黄陂地块，起拍楼面价2.4万元/㎡，没有了全周期“限房价”的要求，市场反应倒是平平。
看来广府壹号“二期”，不会那么快来。
南沙横沥“翻红”了？
在今年4月的首轮土拍，建发在与其他十几家房企的争夺中，以总价20亿+3600平配建拿下横沥岛地块，距离摇号仅一步之遥，对应楼面价23604元/平。
这是南沙的峰值，也是横沥岛的峰值，坐实了南沙“明日之子”的荣耀。
｜首轮土拍，横沥迎来了高光时刻
但上一轮土拍，横沥的表现并不如人意。
除了大元路以北的2021NJY-10地块拍出溢价，其他3宗地，2宗底价成交，1宗流拍。
不成交的地块，并不是因为素质不行，而是因为单个地块全周期限价，直接把市场预期打掉了。
比如，葛洲坝竞得的横沥大元路地块，无论是期房，还是现房，盖起来后就只能卖37896元/平。
这就导致了，一些开发商选择躺平，置业者也躺平。毕竟，很多人都是买涨不买跌。
这一轮规则调整，南沙地块不仅取消了限房价，对销售对象的限制也放开了。
放开限价的口子，也是想给市场信心。
所以，这一次横沥的状况就好了很多，不只是城投出面，也吸引了星河关注举牌。
番禺飘峰，吃够了“毒奶”的苦
番禺挂出的3宗地，都是上轮土拍的“回锅肉”。
不过，只成交了利丰北1宗，由保利付出383548万总价拿下，折合楼面价13090元/平。
这块地属于莲花湾板块，狮子洋西岸，未来可以打造成一线望江住宅。
旁边就是凯德山海连城，成交均价2.7-3万/平；EDG夺冠后获赠的公寓，珠江·未来城也在附近。
没能成交的大石飘峰地块，大家都很熟悉了。
这是上轮土拍中最“火”的地，原本吸引了7家房企报名，最终却因无人报价不成交。
其邻近广州南站、长隆旅游度假区，有一定的生活配套资源，但周边以工业园区、旧村为主，整体素质并不高，附近碧桂园藏珑府成交均价4.7万/平。
不过，当时流拍的原因，主要还是地块要求开发商需要在一个月内一次性付清地块总价。
此次二度出让，总价下调了5.5-8个亿，付款方式也可以采取分期，拿地门槛降低，但还是意外遇冷了。
规则已放松，房企们为什么不买账？
其实，有二批地冷清在前，第三批集中供地，广州拿出了十足的诚意。
比如，取消“限房价”（黄埔、南沙地块）、放开销售对象限制（南沙）；
又比如，调低回炉地块地价，允许“分期支付”。
规则上调宽了不少，但似乎买账的房企并不多。
核心还是缺钱，房企缺乏拿地能力。
其一、市场控地价、稳房价精准调控，叠加“三道红线”高压、严格的预售资金监管等，房企仍要勒紧腰带过日子，年末保住现金流；
其二、融资难，最近融资口虽有回暖信号，也仍是城投、央企国企的主场，下半年整体市场的融资环境是收紧的；
其三、竞拍规则虽然有所松动，但严守“底线”，比如“禁马甲”“严查买地资金来源”仍然继续沿用，这也说明了调控政策的大方向是不会变的。
其四：国企兜底，说明市场不会再往下跌，随着金融、限价放松和调整，市场底部正在构筑。
最近的楼市高频词，是“内卷”。区域之间、板块之间、项目之间，不卷个你死我活誓不罢休。
面包卖不上价，开发商也就不着急囤面粉了。
所以，我们也看到，这轮土拍，主要还是国企央企，这说明政策底正在构筑。
其实，回顾本轮楼市调控，核心还是严格执行“房住不炒”的政策，防止过热的土地市场，传导到楼市，稳房价，稳地价，稳预期。
一般来说，开发商要想盈利，新盘房价往往是地价的2倍，接下来，就要看怎么调动市场的积极性了。
说了这么多，由于篇幅的关系，关于今年最后一次集中供地，我们还有很多没有说透。
今晚（12月2日）8点，我们在直播间里聊。
————旧改秘密，偷偷说给你听————
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【土拍】广州第三批集中供地，民企骂骂咧咧退出群聊，国企央企兜底